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当該不動産と類似の不動産の市場における取引事例を比較する市場性からのアプローチによる取引事例比較法。
当該不動産から得られる収益がどのくらいかという収益性からのアプローチによる収益還元法。 の三手法がある。
これらの手法を適用して求められた価格をもとに最終的な価格を査定することになるが、実際の不動産市場では収益性が重視される場合もあれば、費用性が重視される場合もあるなど様々である。 従って、適用された手法の中でどの手法が対象不動産の価格形成に最も説得力を有するか採用した資料の精度などの観点から検討を行い、査定価格を導く必要がある。
鑑定評価の3手法、原価法は、不動産を取得するための費用に着目して価格を求める手法で、対象不動産が土地と建物により構成されている複合不動産の場合に多く適用される。 具体的には、まず建物について新築する場合に必要な費用（再調達原価）を算定する。
次に建物の経過年数に応じた減価と物理的損傷、機能的陳腐化など実態を調査して判明した減価を査定し、この減価額を再調達原価から控除して建物の価格を算出する。 この建物価格に土地の価格を加算することにより複合不動産の原価法による価格が決定される。
この原価法による価格は｢積算価格｣と呼ばれる。 なお、対象不動産が土地のみの場合には、造成地や埋立地などその土地を造るのに要した費用が把握可能なときに限り適用され、既成市街地の更地の評価にはあまり適用されない。
取引事例比較法取引事例比較法は、対象不動産と類似の不動産の取引事例を比較して価格を求める手法で、更地の場合に最もよく適用される。 具体的には、まず対象地と似たような土地の取引事例を多数収集する。
この中には、相続などにより売り急いで安めに取引された事例や、逆に買主がその物件を特に気に入ったため高めに取引された事例など特殊な事情がある場合もある。 事例の選択の際には、このような特殊な事情のない事例を選ぶべきであるが、取引事例がその事情による影響を適切に補正（事情補正）することができるものであれば、そのような事例を選択することも許容される。
また、取引事例が取引された時点は、依頼されている評価時点(価格時点）よりも前であることが通常である。 取引された時点から価格時点までの価格変動を考慮に入れ、取引価格を修正（時点修正）する必要がある。
これにより同時点での比較が可能となる。 さらに、取引事例の存する地域と対象地の存する地域を駅距離、住環境、繁華性などの要因（地域要因）により比較し、また、対象地が角地で有利か、不整形なため利用効率が劣らないかなどの要因(個別的要因）を判断して、取引事例比較法による価格が決定される。
この取引事例比較法による価格は｢比準価格｣と呼ばれる。 収益還元法収益還元法は、その不動産の持つ収益力に着目して価格を求める手法で、実際に稼動している貸しビル、賃貸マンションなどの賃貸用不動産の場合に特に適している。
具体的には、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求めることになるが価格を求める際の計算方法の違いにより、直接還元法とＤＣＦ法の2つに分けられる。 この手法による価格は｢収益価格｣と呼ばれる。
なお、対象不動産が土地のみの場合でも、土地上に最有効使用の賃貸用建物を建築することを想定し、当該複合不動産が生み出すであろう純収益から想定建物に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を求め、土地の収益価格を求めることができる。 その土地の潜在収益力を査定するわけである。
直接還元法直接還元法とは、対象不動産の一期間の純収益(初年度の純収益又は標準化された純収益)を還元利回りによって割り戻すという１度の計算により直接的に収益価格を求める方法である（将来の収益や元本の変動予測については明示されず、還元利回りに含まれる｡)。 対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を差し引いて求める。
対象が賃貸用不動産の場合、支払賃料に保証金などの運用益、権利金などの運用益及び償却額、駐車場使用料などのその他収入を加えた総収益から、減価償却費（計上しないこともあり、その場合には利回りで考慮する)、維持管理費、公租公課（固定資産税、都市計画税など)、損害保険料などからなる総費用を差し引く。 また、対象が事業用不動産の場合、その不動産により得られる売上高から、これに対応した売上原価や販売費及び一般管理費などを差し引いて求める。
還元利回りは、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。 還元利回りを求める際には比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。
また、地方別、用途的地域別、品等別によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。 還元利回りを求める方法には、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法、土地と建物に係る還元利回りから求める方法、割引率との関係から求める方法、などがある。
ＤＣＦ法直接還元法が一期間の純収益を把握して収益価格を求めるのに対し、ＤＣＦ法は連続する複数期間の純収益を把握して収益価格を求めるものである。 その他の手法開発法開発法は、マンションデベロッパーや戸建住宅分譲業者が開発用地を仕入れる場合の投資採算性に着目した手法であり、対象地の面積が近隣の標準的な土地の面積に比べて大きい場合に適している。
その仕入価格は、マンション開発や宅地分譲を想定し、販売総額、建築費、販管費、開発利潤などから逆算して求める。 この手法は上記3手法の有力な験証手段となり得るものとされている。
賃料を求める手法賃料を求める手法にも、価格を求める3手法と同様に、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法などがあり、不動産鑑定評価においてはこれらを適用して賃料を導き出す。 回価格に影響のある要因不動産の価格に影響のある要因は、大きく一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられる。
中でも地域要因、個別的要因は不動産鑑定評価上の取引事例比較法を適用する際の比較項目であるほか、収益還元法の適用に必要な賃貸事例、原価法の適用に必要な建設事例等の比較の際にも重要である。 一般的要因一般経済社会における不動産の使われ方や価格水準に影響を与える要因。
自然的要因（気象条件、土壌、地勢等）社会的要因（人口・世帯の状態、不動産の取引慣行、生活様式等）経済的要因（ＧＤＰ・物価水準、財政・金融の状態等）行政的要因（土地利用に関する計画・法規制、住宅政策、税制等）に大別される。 地域要因用途的に同質と認められるまとまりのある地域（用途的地域）における不動産の価格水準に影響を与える要因。
用途的地域は、宅地地域、農地地域、林地地域等に大別され、その中で宅地地域は更に住宅地域、商業地域、工業地域等に分けられる。
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次に建物の経過年数に応じた減価と物理的損傷、機能的陳腐化など実態を調査して判明した減価を査定し、この減価額を再調達原価から控除して建物の価格を算出する。 この建物価格に土地の価格を加算することにより複合不動産の原価法による価格が決定される。
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この取引事例比較法による価格は｢比準価格｣と呼ばれる。 収益還元法収益還元法は、その不動産の持つ収益力に着目して価格を求める手法で、実際に稼動している貸しビル、賃貸マンションなどの賃貸用不動産の場合に特に適している。
具体的には、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の価格を求めることになるが価格を求める際の計算方法の違いにより、直接還元法とＤＣＦ法の2つに分けられる。 この手法による価格は｢収益価格｣と呼ばれる。
なお、対象不動産が土地のみの場合でも、土地上に最有効使用の賃貸用建物を建築することを想定し、当該複合不動産が生み出すであろう純収益から想定建物に帰属する純収益を控除して土地に帰属する純収益を求め、土地の収益価格を求めることができる。 その土地の潜在収益力を査定するわけである。
直接還元法直接還元法とは、対象不動産の一期間の純収益(初年度の純収益又は標準化された純収益)を還元利回りによって割り戻すという１度の計算により直接的に収益価格を求める方法である（将来の収益や元本の変動予測については明示されず、還元利回りに含まれる｡)。 対象不動産の純収益は、一般に１年を単位として総収益から総費用を差し引いて求める。
対象が賃貸用不動産の場合、支払賃料に保証金などの運用益、権利金などの運用益及び償却額、駐車場使用料などのその他収入を加えた総収益から、減価償却費（計上しないこともあり、その場合には利回りで考慮する)、維持管理費、公租公課（固定資産税、都市計画税など)、損害保険料などからなる総費用を差し引く。 また、対象が事業用不動産の場合、その不動産により得られる売上高から、これに対応した売上原価や販売費及び一般管理費などを差し引いて求める。
還元利回りは、一期間の純収益から対象不動産の価格を直接求める際に使用される率であり、将来の収益に影響を与える要因の変動予測と予測に伴う不確実性を含むものである。 還元利回りを求める際には比較可能な他の資産の収益性や金融市場における運用利回りと密接な関連があるので、その動向に留意しなければならない。
また、地方別、用途的地域別、品等別によって異なる傾向を持つため、対象不動産に係る地域要因及び個別的要因の分析を踏まえつつ適切に求めることが必要である。 還元利回りを求める方法には、類似の不動産の取引事例との比較から求める方法、借入金と自己資金に係る還元利回りから求める方法、土地と建物に係る還元利回りから求める方法、割引率との関係から求める方法、などがある。
ＤＣＦ法直接還元法が一期間の純収益を把握して収益価格を求めるのに対し、ＤＣＦ法は連続する複数期間の純収益を把握して収益価格を求めるものである。 その他の手法開発法開発法は、マンションデベロッパーや戸建住宅分譲業者が開発用地を仕入れる場合の投資採算性に着目した手法であり、対象地の面積が近隣の標準的な土地の面積に比べて大きい場合に適している。
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賃料を求める手法賃料を求める手法にも、価格を求める3手法と同様に、積算法、賃貸事例比較法、収益分析法などがあり、不動産鑑定評価においてはこれらを適用して賃料を導き出す。 回価格に影響のある要因不動産の価格に影響のある要因は、大きく一般的要因、地域要因、個別的要因に分けられる。
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