マンション投資の？にお答えします
みなさん「マンション投資」について、あれは？、これは？と気になることは、ありませんか？ 興味を持つほど、疑問は次々に湧いてくるものです。 そんな、みなさんの疑問に「東亜住建」がお答えします。「マンション投資」に関することなら、どんなことでも構いません

Q、ローンの金利が上昇し、返済が出来なくなる心配はないのでしょうか？

A、購入条件にもよりますが、例えば、仮に金利が３％から４％になっても、月の返済は1万円程度の上昇ですし、仮に金利が３％から５％になっても、月の返済は２万円程度の上昇です。 金利負担増加分は経費計上し、節税効果も期待できます。 また、金利が上がる局面では、相当景気回復が進み、賃料収入も上昇がおきると考えられます。 現に、都心部の単身用賃料相場は既に前年比数％上昇しています。 このため、 このケースでも実質手出し資金の増加は、あまり心配無いと考えられます。 また、 そこまで金利が上がる局面では、物件の資産状況は上昇傾向なりますので、投資価値も上がるのではないで しょうか。

Q、 地震等のリスクが不安です。

A、ワンルームマンションはオフィスビルと違い、１棟の中に多くの居室を持ち、多くの仕切り材や鉄筋を使用 しているため、地震に対する耐性は比較的高いといわれています。 現に、多くの建物が倒壊した平成７年の阪神大震災の時でも、昭和５６年の建築基準法により改正 された新耐震基準で建設されたワンルームマンションについては、大破・中破を合わせてわずか１．３%に 過ぎませんでした。 また、地震保険に加入することで更に万全を期すことができます

Q、東亜住建で資用マンションをローンで買った場合、自宅を買うとき銀行融資は大丈夫ですか？

A、自宅をローンで購入し、投資用不動産を４〜６件運用されてるサラリーマン投資家も多くいらっしゃいます。 自宅用融資とは違い、むしろ事業用融資の部類になります。つまり、取り組む投資不動産の将来性や資産価値、収益性、又、取り組んでいる人物の内容等を、提携金融機関が審査し、判断します。 優良物件を堅く購入し、その後の運用が順調に推移すれば、むしろ、好材料として判断される場合 も多いのです。 ご自身の内容と、投資物件の内容、自宅としての購入予定の物件の内容次第で 良くも悪くも判断が変わるのです。

Q、「東亜住建のマンション投資」に興味はありますが、妻は現金主義でローンを組むことに抵抗があるようです。どうすれば良いでしょうか？

A、是非一度、奥様に東亜住建の『マンション投資．ｃｏｍ』をご覧頂いて下さい。 低成長の経済状況の中、財布の紐が固くなるのは主婦の立場では当然のことです。 しかし、最終的なご決断はご主人様だと思いますので、良いと思ったら始められた方が良いと思います。東亜住建の「マンション投資」は奥様やご家族の為のものですから。

Q、東亜住建でマンション購入後、当初に聞かされていた項目以外に不意に発生する費用はありますか？

A、現在の新築マンションの修繕は日頃の管理や 修繕計画がしっかりしているので、 オーナーに不意の出費となることは少ないはずです。しかし室内の設備関係、例えば エアコン（８年〜１２年程度）の故障・交換等はオーナーの負担となるので、考慮して おいた方がよいでしょう

Q、 マンション投資に失敗した人がいると聞いたことがありますが、どういう理由で失敗したのでしょうか？

A、 現在の経済状況ではあまり耳にしませんが、バブルの時期 （物件の価格は現在の ２〜３倍以上でした）に買われた方がバブルの崩壊でキャピタルゲイン（売買差益）を 得ることが出来ずローンの支払額と家賃の差額を払いきれずにやむなく物件を手放す というケースは多かったようです。

Q、家賃収入とはいえ、３０年以上たった東亜住建のマンションから家賃収入は入るのでしょうか？

A、やはり３０年も経つと建物も古くなりますので、ご心配なのはごもっともです。 ただ、現在でも築３０年以上の建物で賃借人が入居している部屋も多数あります。 東亜住建でマンション購入の際には物件の立地・周囲の環境等を、しっかりと吟味する必要があると思います。

「東亜住建マンション投資」の資金についてや、その他の ご質問 東亜住建で「マンション投資」を始めるために必要な、自己資金についてのご質問や、その他のご質問に関してはこちらに掲載しています。

Q、サラリーマンでもローンは組めるでしょうか？

A、東亜住建でマンション投資を行っている方の多くは、公務員や一般の企業にお勤めのサラリーマンの方が殆どです。 複数戸お持ちの方も多く、それは、お金がある、という事ではなく、いままで築き上げられてきた社会的なご信用が強力な含み資産になっているということです。 資産形成の選択肢の一つにマンション投資もある、とご理解頂ければと思います。 東亜住建でマンションをご購入の際に設定したローンの返済は、毎月の家賃収入でその殆どをカバーする事が出来ます。ですから、新たに家計に大きな負担をかけることはありません。 加えて税務面でも確定申告により還付を受けることも出来ますので、実質は殆ど費用をかけることなく、生保へ加入し年金対策をしている事になるのです。 東亜住建でマンション投資を始めるにあたって、現在ご加入の生命保険を見直すことにより、キャッシュ フローを良くする事も可能になります。

Q、 頭金以外に、必要な経費は何ですか？

A、初期費用としては、概算で諸費用６０〜８０万円程度です。内訳としては、修繕積立基金・火災地震保険料・登記費用・事務手数料等です。

Q、修繕積立金とは何ですか？

A、東亜住建のマンションは、いつまでもきれいに保持する為に、一定期間ごとにメンテナンス・修繕工事を行っております。 その資金を毎月定期的に、オーナーから一定額を集め、これを管理組合（所有者組合）が積み立てるものです。修繕積立金は、外壁・階段・廊下・配管・エレベータなど共用部分等の修繕のために使われます。

Q、管理費とは何ですか？

A、東亜住建のマンションの維持・管理に使われる費用のことです。 管理人の人件費　・清掃費 ・共用部分の水道光熱費 ・電気、防火、エレベーター等の保守点検料 ・消耗品費、植栽維持費 ・事務費 ・管理委託費などです。

Q、東亜住建のマンション価格はもっと安くなるのでは？

A、東亜住建のマンション販売価格の基準となるのは地価と建築費です。 建築費・地価供に上昇が予想される今こそ、東亜住建でマンション投資を始める絶好のチャンスではないでしょうか？

◇ 建築費は１世界的な好景気により原材料（資材）の価格上昇・年前と比べ１０％以上、なかには２０％超もアップしています。建築費高騰の主因は、世界的な好景気により原材料（資材）の価格上昇・ゼネコンが収支を度外視した受注中心の経営から、適正な利益を確実に得る方向に転換した為と言われています。 かつては公共事業で利益を確保し、民間のマンション建築費はゼロ、あるいは現場経費を賄うだけで良しとする風潮さえありました。しかし無理なダンピング競争で受注したツケが体力をすり減らす一方、公共事業も縮減。マンションの建設費の適正利益　確保にシフトせざる得ない経営環境になってきたからです。

◇地価は2極化が鮮明。都心では路線価の３倍での取引さえ行われています。 マンション用地に関しては、周辺の公示価格の二割高、三割高で売買されるケースが珍しくありません。 こうした傾向は決して一時的な現象ではなくこれからも続くと思われます。一方でマンション用地ということでは都心から３０キロ圏内を想定しておかなければならず、それ以上の土地の時価は弱含みになるものと思われます。

Q、東亜住建の「投資用のマンション」の場合、分譲用と違い設備が安っぽい感じがするのですが？

A、 バブル期の「マンション投資」は現在とは考え方も違い、その目的はマンションを転売して利益を生むこと（＝キャピタルゲイン）でした。そのため、当時のマンションは広さ、設備等、どれをとっても長期的な運用に向くものではありませんでした。 しかし、現在の東亜住建『マンション投資』は、長引く地価の低迷と低金利により非常に運用しやすくなり、転売目的という考え方は大変少なくなっています。そういった時代背景から、「長く持てるマンション」という考え方で、将来の家賃収入（＝インカムゲイン）を目的に投資用マンションを持たれている方が圧倒的に増え、いわゆるローリスク・ロングリターンの東亜住建「マンション投資」が脚光を浴びているのです。 そういったこともあり、現在では女性向け、高齢者向け（バリアフリー）の物件も多く見られるようになり、広さ、設備、防犯対策、外観、内装等も充実し、投資目的でなく購入者自身や、ご家族の方が住まれるケースも多くなっています。 このように、バブルの崩壊がきっかけになり、投資の目的が変化し、マンションの構造・設備等も、以前とは大きく変化しています。